1. Ausgangslage klären
Sie erfragen Restschuld, Ablösebedingungen und mögliche Zusatzkosten zum geplanten Termin. Parallel wird der realistische Verkaufspreis eingeschätzt.
Immobilie verkaufen.
Trotz laufendem Kredit.
Restschuld, Ablösung und nächste Schritte.
Ihr Ratgeber für den Verkauf in Düsseldorf.
Ratgeber für Eigentümer
Haus oder Wohnung verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft?
Ihre Lebensplanung verändert sich, aber die Immobilie ist noch nicht abbezahlt? Für einen Verkauf müssen Sie nicht grundsätzlich bis zum Ende der Finanzierung warten. Entscheidend sind die Ablösung des Darlehens, die Freigabe der Kreditsicherheit und eine realistische Erlösplanung.
Die kurze Antwort: Ein Immobilienverkauf ist grundsätzlich auch mit laufendem Kredit möglich. Häufig wird die offene Bankforderung aus dem Kaufpreis beglichen. Ob zusätzliche Kosten entstehen und wie der Verkauf abgewickelt werden kann, klären Sie vorab mit Bank und Notariat.
Verkauf und Finanzierung abstimmen
Wie wird der Kredit beim Verkauf abgelöst?
Der Kaufpreis muss nicht erst vollständig auf Ihrem Konto eingehen, damit die Bank ihr Geld erhält. Bei einer üblichen Abwicklung wird der Ablösebetrag direkt aus dem Kaufpreis an die Bank gezahlt.
2. Kaufvertrag vorbereiten
Das Notariat erhält Angaben zur finanzierenden Bank und zu den eingetragenen Belastungen. Im Vertrag wird geregelt, welche Rechte gelöscht oder gegebenenfalls übernommen werden.
3. Freigabe sichern
Das Notariat beschafft die erforderlichen Unterlagen der Gläubiger. Die Bank nennt die Bedingungen, unter denen sie ihre Sicherheit freigibt.
4. Kaufpreis zahlen
Nach Eintritt der vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen zahlt der Käufer entsprechend der Zahlungsanweisung: den Ablöseanteil an die Bank und den verbleibenden Kaufpreis an Sie.
Die sogenannte Lastenfreistellung gehört zur notariellen Abwicklung. Welche Zahlung wann wohin erfolgt, ergibt sich aus dem konkreten Vertrag und der Fälligkeitsmitteilung. Die Schlüsselübergabe wird gesondert abgestimmt. Quelle: Bundesnotarkammer, Glossar zur Lastenfreistellung.
Zusätzliche Kosten verstehen
Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Bei vorzeitiger Rückzahlung eines Darlehens mit gebundenem Sollzins kann der Bank ein finanzieller Schaden entstehen. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann sie dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist eine vorzeitige Rückzahlung während der Zinsbindung an ein berechtigtes Interesse geknüpft; ein Verkauf kann ein solches Interesse begründen.
Grundlagen sind § 500 BGB und § 502 BGB. Ob und in welcher Höhe eine Forderung besteht, hängt vom Vertrag und der konkreten Situation ab. Für geschäftliche Finanzierungen können andere Regeln maßgeblich sein.
Kein pauschaler Prozentsatz für Immobilienkredite
Die bei allgemeinen Verbraucherdarlehen bekannte Begrenzung auf ein beziehungsweise ein halbes Prozent lässt sich nicht auf Immobiliar-Verbraucherdarlehen übertragen. Lassen Sie sich einen aufgeschlüsselten Ablösebetrag für den vorgesehenen Termin nennen. Bei Zweifeln empfiehlt sich eine unabhängige Prüfung, etwa durch eine Verbraucherzentrale oder anwaltliche Beratung.
Was bedeutet die Zehnjahresregel?
Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB kann ein Darlehen mit gebundenem Sollzins grundsätzlich nach zehn Jahren seit dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten gekündigt werden. Eine spätere Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins kann den maßgeblichen Fristbeginn verschieben. Es zählt daher nicht einfach das Datum des ursprünglichen Vertrags.
Bei wirksamer Kündigung auf dieser Grundlage fällt für die fristgerechte Rückzahlung keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Die Rückzahlung muss passend terminiert werden: Erfolgt sie nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung, gilt diese nach § 489 Absatz 3 als nicht erfolgt. Gesetzliche Grundlage: § 489 BGB.
Für Ihre Planung: Lassen Sie Kündigungsdatum, Rückzahlungstermin und Ablösebetrag schriftlich klären, bevor Sie einen festen Zahlungstermin für den Verkauf oder einen anschließenden Kauf zugrunde legen.
Mit konkreten Zahlen planen
Wie viel bleibt vom Verkaufspreis übrig?
Für Ihre weitere Planung ist der verfügbare Erlös wichtiger als der Angebotspreis. Dieses frei gewählte Beispiel zeigt die Rechenlogik. Die Beträge sind weder eine Objektbewertung noch eine Gebührenberechnung.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | 550.000 € |
| Abzüglich Restschuld | − 280.000 € |
| Angenommene Vorfälligkeitsentschädigung | − 8.000 € |
| Angenommene sonstige Verkäuferkosten | − 20.000 € |
| Rechnerischer Überschuss vor möglichen Steuern | 242.000 € |
Was passiert, wenn der Kaufpreis nicht ausreicht?
Ein Verkauf lässt offene Schulden nicht automatisch entfallen. Reicht der Erlös für Bankforderungen und Kosten nicht aus, benötigen Sie vorab eine tragfähige Vereinbarung – beispielsweise über einen Ausgleich aus eigenen Mitteln oder eine von der Bank akzeptierte andere Lösung. Die Freigabe der Sicherheit muss gesichert sein, bevor Sie sich auf die Abwicklung verlassen.
Vor dem Verkaufsstart
Diese Fragen gehören in Ihr Bankgespräch.
- Wie hoch ist die Restschuld zum vorgesehenen Rückzahlungstermin?
- Welche Zinsen oder weiteren Beträge kommen bis zu diesem Termin hinzu?
- Welche Kündigungs- oder Rückzahlungsmöglichkeiten bestehen für meinen Vertrag?
- Wird eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, und wie wird sie hergeleitet?
- Sind vertragliche Sondertilgungsrechte und relevante Kündigungsmöglichkeiten berücksichtigt?
- Welche Unterlagen und Bedingungen benötigt die Bank für die Freigabe der Grundschuld?
- Wie ändern sich die Beträge, wenn der Verkauf später abgeschlossen wird?
- Falls ich neu kaufe: Kommt ein Austausch der Sicherheit oder eine andere Finanzierungslösung infrage?
Halten Sie Darlehensvertrag, Nachträge, letzte Saldenmitteilung und Angaben zum Objekt bereit. Für die Verkaufsvorbereitung kommen unter anderem Grundbuchauszug, Grundrisse, Flächenangaben und Energieausweis hinzu. Bei mehreren Darlehen oder mehreren beteiligten Banken muss die Planung alle betroffenen Forderungen erfassen.
Die Verbraucherzentrale erläutert, warum eine unabhängige Prüfung der geforderten Entschädigung sinnvoll sein kann und welche Rolle vertragliche Tilgungsrechte spielen. Zur Verbraucherinformation über die vorzeitige Kreditablösung.
Verkaufen und neu anfangen
Kann ich meinen Kredit für eine andere Immobilie behalten?
Wenn Sie nach dem Verkauf neu kaufen, kann ein Austausch der Kreditsicherheit eine prüfenswerte Möglichkeit sein. Ob die Voraussetzungen dafür vorliegen, muss anhand des Vertrags, der Ersatzimmobilie und der Sicherheiten geklärt werden. Planen Sie eine Fortführung erst ein, wenn die Bedingungen verbindlich abgestimmt sind.
Auch eine Übernahme des Darlehens durch den Käufer erfolgt nicht automatisch durch den Immobilienverkauf. Dafür ist eine gesonderte Abstimmung mit der Bank erforderlich. Lassen Sie ausdrücklich klären, ob und wann Sie aus der persönlichen Haftung entlassen werden.
Für den zeitlichen Übergang zählen Verkaufserlös, Kaufpreisfälligkeiten und gegebenenfalls zusätzlicher Finanzierungsbedarf zusammen. Ich begleite die Vermarktung Ihrer Immobilie und die Terminabstimmung; individuelle Kreditentscheidungen besprechen Sie mit Ihrem Finanzierungspartner.
Persönlich statt pauschal
Ihr Verkauf beginnt mit einem klaren Plan.
Ich bin Christian Hellmann. Von Düsseldorf-Friedrichstadt aus begleite ich Eigentümer beim Verkauf ihrer Immobilie. Wir besprechen den möglichen Verkaufspreis, Ihre Ziele und den Zeitrahmen. Die Ablösebedingungen klären Sie parallel mit Ihrer Bank; die Vertragsabwicklung übernimmt das Notariat.
Für ein erstes Gespräch genügen die Lage, die Immobilienart, die ungefähre Größe und Ihre zeitlichen Vorstellungen. Vollständige Unterlagen brauchen Sie dafür noch nicht.
Häufige Fragen
Immobilienverkauf mit Kredit: kurz beantwortet.
Muss meine Immobilie vor dem Verkauf abbezahlt sein?
Nein. Eine Ablösung aus dem Kaufpreis ist häufig möglich. Die Bankforderung, mögliche Zusatzkosten und die Freigabe der Sicherheit müssen in die notarielle Abwicklung eingebunden werden.
Ist die eingetragene Grundschuld meine aktuelle Restschuld?
Nein. Die Grundschuld ist eine Kreditsicherheit. Ihr eingetragener Nennbetrag kann von der noch offenen Darlehensschuld abweichen. Maßgeblich für die Ablösung ist die aktuelle Forderungsaufstellung der Bank.
Muss ich immer eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
Nein. Es kommt auf Vertrag, Kündigungsmöglichkeit, Zeitpunkt und die gesetzlichen Voraussetzungen an. Lassen Sie Anspruch und Berechnung bei Unsicherheit unabhängig prüfen.
Kann der Käufer meinen günstigen Kredit übernehmen?
Das lässt sich nicht allein zwischen Verkäufer und Käufer vereinbaren. Die Bank muss in die Prüfung und Vereinbarung eingebunden werden. Wichtig ist insbesondere Ihre ausdrückliche Entlassung aus der Haftung.
Wann erhalte ich meinen Anteil am Kaufpreis?
Das richtet sich nach dem Kaufvertrag und den Fälligkeitsvoraussetzungen. Bei einer Aufteilung des Kaufpreises erhält die Bank ihren Ablöseanteil und Sie den verbleibenden Betrag entsprechend der Zahlungsanweisung.
Kann ich schon mit der Vermarktung beginnen, bevor alle Unterlagen vorliegen?
Ein erstes Gespräch und die Einschätzung der Verkaufsmöglichkeiten sind möglich. Verbindliche Preis- und Terminentscheidungen sollten auf einer geklärten Finanzierungssituation und einer ausreichenden Unterlagenbasis beruhen.
Quellen und Einordnung
Gut vorbereitet entscheiden.
Stand: 5. Oktober 2026. Dieser Ratgeber gibt eine allgemeine Orientierung, insbesondere für private Eigentümer mit Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Er ersetzt keine individuelle rechtliche, steuerliche oder Finanzierungsberatung. Bei gewerblichen Finanzierungen und besonderen Vertragskonstellationen ist eine gesonderte Prüfung erforderlich.
§ 489 BGB: ordentliches Kündigungsrecht
§ 500 BGB: vorzeitige Rückzahlung
§ 502 BGB: Vorfälligkeitsentschädigung
Bundesnotarkammer: Glossar, Lastenfreistellung
Verbraucherzentrale: Baufinanzierung vorzeitig ablösen
Titelbild und Büroporträt sind KI-generierte Illustrationen; das Porträt basiert auf dem Originalfoto von Christian Hellmann. Das Erlösbeispiel wurde für diesen Ratgeber erstellt.
Ihr nächster Schritt
Was ist Ihre Immobilie heute wert?
Eine realistische Preiseinschätzung ist die Grundlage Ihrer Erlösplanung. Lassen Sie uns über Ihre Immobilie in Düsseldorf und Ihren vorgesehenen Verkaufszeitpunkt sprechen.
