Verkaufen & neu kaufen.
Was kommt zuerst?
Haus und Wohnung wechseln – mit einem Plan.
Ihr Ratgeber für Eigentümer in Düsseldorf.
Immobilie verkaufen und neu kaufen: Welche Reihenfolge passt?
Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen und ein neues Zuhause kaufen? Häufig steckt ein wesentlicher Teil des benötigten Eigenkapitals noch in der bisherigen Immobilie. Deshalb sollten Budget, Zahlungstermine und Umzug gemeinsam geplant werden.
Die kurze Antwort: Brauchen Sie den Verkaufserlös für den nächsten Kauf, schafft ein vorangehender Verkauf mehr Klarheit über das verfügbare Budget. Ein Kauf vor dem Verkauf kann passen, wenn Finanzierung, zeitliche Überbrückung und mögliche Mehrkosten belastbar geklärt sind. Eine für alle Eigentümer richtige Reihenfolge gibt es nicht.
Drei Wege zum Immobilienwechsel.
1. Zuerst verkaufen, danach kaufen
Mit einem vereinbarten Verkaufspreis und geklärten Ablöse- und Verkaufskosten lässt sich der nächste Kauf genauer planen. Geld ist allerdings erst verfügbar, wenn es tatsächlich eingegangen und nach Abzug der Verpflichtungen nutzbar ist. Mögliche Nachteile sind Zeitdruck bei der Suche, eine Zwischenmiete oder zwei Umzüge.
Dieser Weg kann besonders passend sein, wenn der Kauf stark vom Erlös abhängt und vorübergehendes Wohnen organisatorisch möglich ist. Ein späterer Übergabetermin kann Spielraum schaffen, muss aber mit dem Käufer vereinbart werden.
2. Zuerst kaufen, anschließend verkaufen
Sie sichern sich das gewünschte Objekt und können den Umzug gegebenenfalls vorbereiten, während Sie noch in Ihrer bisherigen Immobilie wohnen. Dafür müssen Sie den Kauf unabhängig von einem noch unsicheren Verkaufserlös finanzieren können. Läuft der Verkauf langsamer oder fällt der Preis niedriger aus, steigen Belastung und Finanzierungsbedarf.
Vor einer verbindlichen Kaufentscheidung sollten Finanzierung, Dauer der Überbrückung und ein vorsichtigeres Verkaufsszenario mit der Bank geprüft sein.
3. Verkauf und Kauf parallel vorbereiten
Eine parallele Vorbereitung kann Zeit sparen: Unterlagen und Vermarktung für die bestehende Immobilie laufen, während Sie nach dem neuen Zuhause suchen. Die tatsächlichen Verträge und Zahlungen bleiben jedoch eigenständige Vorgänge. Ein zeitlich enger Ablauf braucht Reserven, falls eine Seite später fertig wird.
Wie viel Geld steht für den nächsten Kauf bereit?
Rechnen Sie mit dem verbleibenden Erlös statt mit dem Angebotspreis. Restschuld, mögliche Ablösekosten, vereinbarte Verkäuferkosten und gegebenenfalls Steuern können den Betrag verringern. Für den Neukauf kommen zusätzlich zum Kaufpreis die Erwerbsnebenkosten und Ihre Umzugs- oder Modernisierungsplanung hinzu.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | 550.000 € |
| Restschuld | − 250.000 € |
| Angenommene Ablöse- und Verkäuferkosten | − 25.000 € |
| Verbleibend vor möglichen Steuern | 275.000 € |
| Zurückbehaltene Liquiditätsreserve | − 25.000 € |
| Rechnerisch einplanbarer Betrag | 250.000 € |
Wann kommt eine Zwischenfinanzierung infrage?
Eine Zwischenfinanzierung kann die Zeit überbrücken, bis erwartetes Kapital aus dem Verkauf verfügbar ist. Ob die Bank sie anbietet, hängt unter anderem von Ihrer finanziellen Situation, den Sicherheiten und der vorgesehenen Rückzahlung ab. Sie ist keine automatische Folge eines geplanten Verkaufs.
Fragen Sie nach Zinsen, weiteren Kosten, Laufzeit, Rückzahlungsbedingungen und einer Lösung für Verzögerungen. Prüfen Sie, ob Sie zeitweise bestehende und neue Finanzierung sowie laufende Kosten beider Immobilien tragen können. Ein erwarteter Verkaufspreis sollte nicht wie bereits gesichertes Guthaben behandelt werden.
Die Sparkasse erläutert die Zwischenfinanzierung unter anderem für Fälle, in denen der Verkaufserlös erst nach dem neuen Kauf zur Verfügung steht. Die dortige Beschreibung ersetzt kein individuelles Angebot. Informationen zur Zwischenfinanzierung.
Vor dem Kauf durchrechnen: Was passiert bei einem niedrigeren Verkaufserlös oder einer längeren Vermarktung? Klären Sie, welche Mehrbelastung tragbar ist und welcher Puffer tatsächlich vorhanden ist.
Notartermin, Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe sind nicht dasselbe.
Ein unterschriebener Kaufvertrag bedeutet nicht, dass der Kaufpreis sofort auf Ihrem Konto ist. Im Regelfall müssen zunächst die vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sein. Das Notariat veranlasst die dafür erforderlichen Schritte und informiert über die Fälligkeit. Bundesnotarkammer: Kaufpreisfälligkeit.
Planen Sie daher für beide Immobilien getrennt: Beurkundung, Fälligkeit, tatsächliche Zahlung, Besitzübergang und Umzug. Die rechtliche Eigentumsumschreibung ist ein weiterer Schritt und nicht mit der Schlüsselübergabe gleichzusetzen.
Kann ich nach dem Verkauf noch vorübergehend wohnen bleiben?
Ein späterer Übergabetermin oder eine andere vorübergehende Nutzung kann vereinbart werden. Darauf besteht aber nicht allein wegen Ihrer Umzugsplanung ein Anspruch. Kosten, Nutzung, Haftung und Räumungstermin müssen mit der Käuferseite geklärt und rechtlich passend geregelt werden.
Was, wenn Kauf und Verkauf nicht zusammenpassen?
Fragen Sie früh nach realistischen Alternativen: zeitlicher Puffer, Zwischenmiete, Einlagerung oder eine von der Bank geprüfte Finanzierungslösung. Zwei Verträge werden nicht automatisch voneinander abhängig, nur weil Sie die Vorgänge zusammen planen. Erforderliche vertragliche Absicherungen gehören vor der Unterschrift ins Notariat.
Ihre Checkliste für den Immobilienwechsel.
- Bestehende Immobilie einschätzen: Preisvorstellung durch Objektzustand und passende Marktdaten einordnen.
- Verfügbaren Erlös ermitteln: Restschuld, Ablösebedingungen, Kosten und mögliche Steuern klären.
- Kaufbudget bestätigen lassen: Neues Objekt, Nebenkosten und Finanzierungsrahmen mit der Bank prüfen.
- Zwei Szenarien rechnen: Geplanter Verlauf und ein Verlauf mit späterem oder niedrigerem Verkaufserlös.
- Termine abstimmen: Zahlungs- und Übergabeplanung mit Bank, Käuferseite und Notariat besprechen.
- Umzug absichern: Reserve für Zwischenwohnen, Lagerung und zeitliche Überschneidungen einplanen.
Ob Sie ein Haus gegen eine Wohnung tauschen, mehr Platz benötigen oder in eine andere Stadt ziehen: Ihre persönliche Belastbarkeit zählt genauso wie der rechnerische Finanzierungsrahmen. Eine Planung sollte auch dann funktionieren, wenn nicht jeder Termin auf Anhieb zusammenpasst.
Ihr Verkauf und Ihr nächster Lebensabschnitt.
Ich bin Christian Hellmann. Von Düsseldorf-Friedrichstadt aus begleite ich Eigentümer beim Verkauf ihrer Immobilie. Wir besprechen den möglichen Verkaufspreis, Ihre zeitlichen Vorstellungen und die Vorbereitung des Verkaufs. Finanzierung und Vertragsgestaltung stimmen Sie mit Ihrer Bank und dem Notariat ab.
Für unser erstes Gespräch helfen Lage und Größe Ihrer jetzigen Immobilie, der gewünschte Umzugszeitraum und die Information, ob Sie bereits ein neues Zuhause gefunden haben.
Verkaufen und neu kaufen: kurz beantwortet.
Soll ich zuerst verkaufen oder zuerst kaufen?
Das hängt vor allem davon ab, ob Sie den Verkaufserlös für den Kauf benötigen und welche zeitliche sowie finanzielle Reserve vorhanden ist. Beide Reihenfolgen sollten anhand Ihrer konkreten Zahlen geprüft werden.
Kann ich den Verkaufserlös sofort nach dem Notartermin verwenden?
Nein. Entscheidend ist, wann der Kaufpreis fällig wird, tatsächlich eingeht und nach Abzug Ihrer Verpflichtungen verfügbar ist. Ein unterschriebener Vertrag allein schafft noch keine Liquidität.
Ist eine Zwischenfinanzierung immer möglich?
Nein. Die Bank prüft Ihre Situation, Sicherheiten und Rückzahlungsmöglichkeiten. Bedingungen und Kosten müssen vor der Kaufentscheidung verbindlich geklärt werden.
Was ist, wenn meine Immobilie weniger einbringt als geplant?
Dann kann sich das verfügbare Eigenkapital verringern und zusätzlicher Finanzierungsbedarf entstehen. Rechnen Sie diesen Fall vorher durch und klären Sie mit der Bank, wie die Finanzierung dann aussehen würde.
Kann ich eine spätere Übergabe vereinbaren?
Das ist grundsätzlich eine Verhandlungsfrage. Die Käuferseite muss zustimmen, und die konkrete Regelung sollte rechtlich geprüft und im passenden Vertrag festgehalten werden.
Können Sie mich beim Verkauf und der zeitlichen Abstimmung unterstützen?
Ja. Ich begleite die Verkaufsvorbereitung, Vermarktung und Abstimmung der Verkaufsseite. Finanzierung und rechtliche Vertragsgestaltung bleiben bei Bank und Notariat.
Mit verlässlichen Grundlagen planen.
Bundesnotarkammer: Kaufpreisfälligkeit
Bundesnotarkammer: Immobilienkauf und Vertragsgestaltung
Sparkasse: Zwischenfinanzierung
Ein neues Zuhause beginnt mit einem guten Verkaufsplan.
Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Düsseldorf verkaufen und neu kaufen? Lassen Sie uns den Verkaufspreis, Ihre Ziele und den gewünschten Zeitrahmen besprechen.
