Was ist Ihr
Mehrfamilienhaus wert?
Mieten, Zustand und Kaufpreisfaktor verstehen.
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Mehrfamilienhaus bewerten: Was ist Ihr Mietshaus in Düsseldorf wert?
Sie denken über den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses nach und möchten den möglichen Preis einordnen? Eine einzelne Quadratmeterzahl oder ein pauschaler Faktor reicht dafür nicht aus. Käufer betrachten Erträge, Gebäudezustand und zukünftigen Aufwand gemeinsam.
Die kurze Antwort: Für die Bewertung eines Mehrfamilienhauses zählen nachhaltig erzielbare Mieten, Bewirtschaftungskosten, Lage, Substanz und objektspezifische Besonderheiten. Der Kaufpreisfaktor hilft beim Vergleich, ersetzt aber keine individuelle Wertermittlung.
Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren stellt die marktüblich erzielbaren Erträge in den Mittelpunkt. Nach § 27 ImmoWertV gehören unter anderem Bodenwert, Reinertrag, Restnutzungsdauer und der objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz zur Ermittlung. Besondere Merkmale des Grundstücks und Gebäudes sind zusätzlich zu berücksichtigen.
Der jährliche Reinertrag ergibt sich nach § 31 ImmoWertV aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Die tatsächlichen Erträge werden zugrunde gelegt, wenn sie marktüblich erzielbar sind. Wesentliche Abweichungen und zeitliche Veränderungen erfordern eine sachgerechte Betrachtung.
§ 27 ImmoWertV: Ertragswertverfahren · § 31 ImmoWertV: Rein- und Rohertrag
Ist-Miete und mögliche Miete auseinanderhalten
Eine Mietaufstellung zeigt, welche Nettokaltmieten aktuell vereinbart sind. Davon zu unterscheiden sind tatsächlich eingehende Zahlungen sowie Annahmen zu künftig erzielbaren Mieten. Ein unverbindliches Mietpotenzial darf nicht wie bereits gesicherter Ertrag behandelt werden. Vertragliche, rechtliche und zeitliche Grenzen gehören in die Prüfung.
Eine Verkaufseinschätzung dient der Preisstrategie. Für andere Zwecke kann ein förmliches Verkehrswertgutachten erforderlich sein. Welcher Umfang passt, klären wir anhand Ihres Anliegens.
Was sagen Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite aus?
Der Kaufpreisfaktor setzt den Preis ins Verhältnis zur jährlichen Nettokaltmiete. Die Bruttomietrendite zeigt dieses Verhältnis aus der anderen Richtung. Beide Kennzahlen sind nur vergleichbar, wenn dieselbe Miet- und Preisgrundlage verwendet wird.
| Größe | Annahme oder Rechnung |
|---|---|
| Jährliche Nettokaltmiete | 80.000 € |
| Angenommener Kaufpreis | 1.600.000 € |
| Kaufpreisfaktor | 1.600.000 ÷ 80.000 = 20 |
| Bruttomietrendite | 80.000 ÷ 1.600.000 × 100 = 5 % |
Faktor 20 ist hier eine Rechengröße, keine Preisempfehlung. Zwei Häuser mit gleicher Nettokaltmiete können sich bei Zustand, Kosten, Leerstand, Lage und Risiken deutlich unterscheiden. Ein Faktor aus einem anderen Angebot lässt sich deshalb nicht ungeprüft übertragen.
Welcher Faktor ist in Düsseldorf angemessen?
Das hängt vom Objekt, der Datengrundlage und dem Bewertungszeitpunkt ab. Der Düsseldorfer Grundstücksmarktbericht enthält unter anderem Liegenschaftszinssätze und Rohertragsvervielfältiger. Die Anwendung setzt voraus, dass Definitionen, Teilmarkt und Modell zum Bewertungsfall passen. Zum amtlichen Grundstücksmarktbericht.
Diese Merkmale beeinflussen die Einschätzung.
Mietstruktur und Vermietbarkeit
Wohnungsgrößen, Mietverträge, Leerstand, Zahlungsrückstände und die Mischung aus Wohnen und Gewerbe sind wichtig. Ein Gewerbeanteil kann andere Vertragsbedingungen und Risiken mitbringen als reine Wohnnutzung. Einnahmen und Flächen sollten getrennt nachvollziehbar sein.
Gebäudezustand und Investitionsbedarf
Dach, Fassade, Fenster, Leitungen und Heizung beeinflussen den künftigen Aufwand. Dokumentierte Modernisierungen helfen bei der Einordnung. Offene Schäden und noch ungeklärte Kosten sollten transparent benannt werden. Dass ein Gebäude gepflegt wirkt, ersetzt keine technische Prüfung.
Bewirtschaftungskosten
Nicht jede Ausgabe lässt sich auf Mieter umlegen. Verwaltung, Instandhaltung und Ausfallrisiken müssen passend zur Bewertung betrachtet werden. Die vereinnahmte Nettokaltmiete ist deshalb nicht gleich dem frei verfügbaren Überschuss des Eigentümers.
Lage, Grundstück und Nutzung
Die konkrete Straße, das Umfeld, Grundrisse und die zulässige Nutzung beeinflussen den Käuferkreis. Ausbauideen oder zusätzliche Bebauung sind erst mit ihrem jeweiligen Klärungsstand in die Bewertung einzubeziehen. Eine Planungsidee ist noch kein gesichertes Baurecht.
Finanzierung und Marktumfeld
Käufer betrachten neben dem Preis auch Eigenkapital und Finanzierungskosten. Der persönliche Darlehenszins eines Interessenten ist jedoch nicht mit dem Liegenschaftszinssatz des Ertragswertverfahrens gleichzusetzen. Mehr zu Bauzinsen und Käuferbudget.
Soll ich vor dem Verkauf modernisieren oder Mieten verändern?
Beginnen Sie mit einer Bestandsaufnahme. Welche Arbeiten sind nötig, welche wirtschaftlich sinnvoll und welche eher eine Frage der späteren Käuferplanung? Eine umfassende Modernisierung vor dem Verkauf lohnt sich nicht automatisch. Kosten, Bauzeit und mögliche Mehrerlöse müssen zusammenpassen.
Auch die Mietentwicklung sollte nicht allein auf einen kurzfristig höheren Angebotswert ausgerichtet werden. Entscheidend sind rechtlich zulässige und tatsächlich umsetzbare Schritte. Lassen Sie konkrete mietrechtliche Fragen qualifiziert prüfen und trennen Sie vorhandene Erträge von Prognosen.
Für die Verkaufsvorbereitung sind vollständige Unterlagen und nachvollziehbare Angaben häufig der erste sinnvolle Schritt. Sie erleichtern es Interessenten, das Objekt zu prüfen und offene Fragen früh zu benennen.
Welche Unterlagen brauche ich für die Bewertung?
- Aktuelle Mietaufstellung: Einheiten, Flächen, Nettokaltmieten, Leerstand und Besonderheiten; Wohn- und Gewerbeanteile getrennt.
- Mietverträge und Nachträge: Zur Prüfung der vereinbarten Bedingungen.
- Grundbuch und Grundstücksdaten: Flurkarte, Fläche und vorhandene Informationen zu Rechten oder Belastungen.
- Gebäudeunterlagen: Grundrisse, Flächenberechnungen, Baujahr und vorhandene Genehmigungen.
- Kostenübersicht: Abrechnungen, nicht umlagefähige Ausgaben und bekannte Investitionen.
- Zustand und Energie: Energieausweis, Wartungsunterlagen, Modernisierungsnachweise und vorhandene Gutachten.
Für das erste Gespräch reichen die wichtigsten Eckdaten. Im weiteren Verlauf sollten Angaben durch Unterlagen belegt und widersprüchliche Flächen oder Mieten geklärt werden. Personenbezogene Mieterdaten geben Sie nur im erforderlichen Umfang und kontrolliert weiter.
Zum Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses in DüsseldorfVerkaufsreferenzen aus Düsseldorf.
Fürstenwall in Unterbilk, Münsterstraße und Jahnstraße in Friedrichstadt: Entdecken Sie drei Mehrfamilienhäuser aus meiner Vermittlung.
VerkauftMehrfamilienhaus am Fürstenwall
8 Wohneinheiten · ca. 339,20 m² WohnflächeExposé ansehen ↗
VerkauftMehrfamilienhaus an der Münsterstraße
9 Wohneinheiten · ca. 515 m² Wohnfläche · zusätzliche GewerbehalleExposé ansehen ↗
VerkauftMehrfamilienhaus an der Jahnstraße
6 Wohneinheiten · ca. 394,58 m² WohnflächeExposé ansehen ↗Die Exposés dokumentieren die Immobilien zum Zeitpunkt ihrer Vermarktung. Alle drei Häuser sind verkauft. Die Referenzen belegen unterschiedliche Objektstrukturen. Daraus lässt sich ohne vollständige Vergleichsdaten kein Faktor für Ihr Haus ableiten. Vertrauliche Verkaufspreise werden hier nicht veröffentlicht.
Ihr Mietshaus verdient eine genaue Betrachtung.
Ich bin Christian Hellmann. Von Düsseldorf-Friedrichstadt aus begleite ich Eigentümer beim Verkauf ihrer Immobilie. Wir betrachten Mietstruktur, Gebäudedaten, bekannte Investitionen und Ihre Verkaufsziele gemeinsam. Daraus entwickeln wir eine nachvollziehbare Preisstrategie für Ihr Mehrfamilienhaus.
Für ein erstes Gespräch helfen Lage, Anzahl der Einheiten, ungefähre Fläche und die jährliche Nettokaltmiete. Vorhandene Unterlagen sind hilfreich; eine vollständige Objektakte brauchen Sie für die erste Kontaktaufnahme noch nicht.
Mehrfamilienhaus bewerten: kurz beantwortet.
Kann ich mein Mehrfamilienhaus mit einem Quadratmeterpreis bewerten?
Ein Quadratmeterpreis kann ergänzend beim Vergleich helfen. Für ein vermietetes Mehrfamilienhaus müssen zusätzlich Erträge, Kosten, Zustand und weitere Merkmale betrachtet werden. Eine reine Flächenrechnung reicht für eine belastbare Einordnung nicht aus.
Ist ein hoher Kaufpreisfaktor immer besser?
Aus Verkäufersicht bedeutet ein höherer Faktor bei gleicher Mietgrundlage rechnerisch einen höheren Preis. Ob dieser am Markt nachvollziehbar ist, hängt aber von Objekt und Datenbasis ab. Faktoren mit unterschiedlichen Mietdefinitionen sind nicht direkt vergleichbar.
Was bedeutet Leerstand für den Wert?
Leerstand beeinflusst aktuelle Einnahmen und kann Kosten verursachen. Seine Ursache, Dauer und die realistische Wiedervermietbarkeit sind entscheidend. Eine leer stehende Einheit darf nicht automatisch mit einer ungesicherten Wunschmiete angesetzt werden.
Kann ein Haus mit niedrigen Bestandsmieten attraktiv sein?
Das ist möglich, muss aber individuell beurteilt werden. Ein Käufer berücksichtigt bestehende Verträge und zulässige Entwicklungsmöglichkeiten. Künftige Erträge sind nur mit nachvollziehbaren Annahmen anzusetzen.
Muss ich vor dem Verkauf alle Wohnungen besichtigen lassen?
Umfang und Organisation der Objektprüfung werden abgestimmt. Für vermietete Einheiten sind die Rechte der Mieter und die erforderlichen Terminabsprachen zu beachten. Fehlende Einsicht und ungeklärte Zustände müssen bei der Einschätzung transparent bleiben.
Ist die Verkaufseinschätzung ein Verkehrswertgutachten?
Nicht automatisch. Eine Verkaufseinschätzung dient der Vorbereitung der Vermarktung. Ob für Ihren Zweck ein förmliches Gutachten erforderlich ist, sollte gesondert geklärt werden.
Nachvollziehbare Grundlagen.
§ 27 ImmoWertV: Grundlagen des Ertragswertverfahrens
§ 31 ImmoWertV: Rein- und Rohertrag
Gutachterausschuss Düsseldorf: Grundstücksmarktbericht
Was planen Sie mit Ihrem Mehrfamilienhaus?
Lassen Sie uns Mieten, Zustand und Ihre Ziele gemeinsam einordnen. So entsteht eine konkrete Grundlage für Ihre Verkaufsentscheidung in Düsseldorf.
