Immobilie verkaufen.
Was bleibt übrig?
Kosten verstehen. Ihren Erlös planen.
Ihr Ratgeber für Eigentümer in Düsseldorf.
Kosten beim Immobilienverkauf: Was bleibt vom Verkaufspreis übrig?
Sie möchten ein Haus, eine Wohnung, ein Mehrfamilienhaus oder ein Grundstück verkaufen? Für Ihre weitere Planung zählt nicht allein der vereinbarte Preis. Wichtig ist, welcher Betrag nach offenen Verpflichtungen und Verkaufskosten tatsächlich verfügbar bleibt.
Die kurze Antwort: Vom Verkaufspreis können Restschuld, Ablösekosten, vereinbarte Maklervergütung, Unterlagen- und Abwicklungskosten sowie mögliche Steuern abzuziehen sein. Welche Positionen bei Ihnen anfallen, hängt vom Objekt, bestehenden Verträgen und Ihrer persönlichen Situation ab.
Welche Kosten können auf Verkäufer zukommen?
Unterlagen und Vorbereitung
Je nach Ausgangslage können Ausgaben für Grundbuch- oder Bauaktenunterlagen, Energieausweis, Flächenprüfung oder ergänzende Fachleistungen entstehen. Bei Wohnungen kommen gegebenenfalls Unterlagen der Verwaltung hinzu. Klären Sie vor einer Bestellung, was bereits vorhanden und welche Leistung im vereinbarten Maklerauftrag enthalten ist.
Präsentation und freiwillige Arbeiten
Fotos, Grundrisse, Inserate oder Home Staging können Bestandteil einer Vereinbarung sein oder separat beauftragt werden. Dasselbe gilt für Räumung, Reinigung und Reparaturen. Prüfen Sie Umfang und Kosten vorab. Eine freiwillige Renovierung ist keine automatische Voraussetzung für einen Verkauf.
Kreditablösung
Die Rückzahlung der Restschuld verringert Ihren verfügbaren Erlös, ist aber keine neu entstandene Verkaufsgebühr. Hinzukommen können Zinsen bis zum Ablösetermin und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung. Lassen Sie sich die Bankforderung für den vorgesehenen Termin aufschlüsseln. Mehr zum Verkauf trotz laufendem Kredit.
Lastenfreistellung und Abwicklung
Typischerweise übernimmt die Käuferseite die Kosten von Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung; die Verkäuferseite trägt regelmäßig die Kosten für die Freistellung von eigenen Belastungen. Maßgeblich sind die konkrete Vereinbarung und die gesetzlichen Kostenregeln. Die vertragliche Verteilung beseitigt nicht jede gesetzliche Haftung gegenüber Notariat und Grundbuchamt. Bundesnotarkammer: Kosten und Lastenfreistellung.
Laufende Kosten bis zur Übergabe
Beziehen Sie die weitere Finanzierung, Versicherungen, Energie, Hausgeld und andere laufende Ausgaben in Ihre Liquiditätsplanung ein. Wer welche Position ab welchem Zeitpunkt trägt, wird anhand der Verträge und der konkreten Abrechnung geklärt. Ein längerer Verkaufsablauf kann zusätzliche Belastungen verursachen.
Wie hoch sind die Maklerkosten für Verkäufer?
Es gibt keinen für jeden Verkauf gesetzlich festgelegten Provisionssatz. Entscheidend sind die wirksame Vereinbarung und die für den jeweiligen Verkauf geltenden Vorschriften. Lassen Sie sich Vergütung, Berechnungsgrundlage, enthaltene Leistungen, Umsatzsteuer und Fälligkeit klar erläutern.
Wohnung oder Einfamilienhaus bei einem Käufer als Verbraucher
Für diesen Anwendungsbereich gelten besondere Regeln. Wird der Makler von beiden Vertragsparteien entgeltlich beauftragt, müssen sie sich nach § 656c BGB in gleicher Höhe verpflichten. Hat nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen und sollen Kosten auf die andere Partei übertragen werden, muss die beauftragende Partei nach § 656d BGB mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben. Der Erstattungsanspruch setzt dort außerdem Zahlung und Nachweis voraus.
§ 656b BGB: Anwendungsbereich · § 656c BGB · § 656d BGB.
Mehrfamilienhaus oder unbebautes Grundstück
Die genannten besonderen Aufteilungsregeln lassen sich nicht pauschal auf diese Verkäufe übertragen. Prüfen Sie die konkrete Vergütungsvereinbarung. Auch bei anderen Objekt- oder Käuferkonstellationen ist die rechtliche Einordnung entscheidend. Die Aussage „Käufer und Verkäufer zahlen immer die Hälfte“ ist deshalb zu allgemein.
Vor einer Beauftragung besprechen wir, welche Leistungen ich für Ihren Verkauf übernehme und welche Vergütung vereinbart wird. Die Zahlen im folgenden Rechenbeispiel sind keine Konditionen meines Angebots.
Wann können Steuern beim Verkauf anfallen?
Bei privaten Immobilienverkäufen kann ein Gewinn steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. § 23 EStG sieht unter anderem Ausnahmen für eine bestimmte Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vor. Entscheidend sind die konkreten Erwerbs- und Nutzungsdaten; eine pauschale Aussage allein aus dem Verkaufsjahr reicht nicht.
Bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie können für diese Vorschrift Angaben des Rechtsvorgängers relevant sein. Bei gemischter Nutzung, Betriebsvermögen oder gewerblichem Grundstückshandel sind weitere Fragen zu prüfen. Lassen Sie Ihre Situation vor einer verbindlichen Verkaufsentscheidung steuerlich einordnen. Gesetzliche Grundlage für private Veräußerungsgeschäfte: § 23 EStG.
Verfügbarer Erlös ist nicht gleich steuerlicher Gewinn. Die Restschuld beeinflusst, wie viel Geld nach der Bankablösung verbleibt. Für die steuerliche Gewinnermittlung sind andere Größen maßgeblich, insbesondere die nach den gesetzlichen Regeln zu berücksichtigenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Aufwendungen.
Planen Sie einen eventuell erforderlichen Steuerbetrag ein, auch wenn er nicht gleichzeitig mit der Kaufpreiszahlung fällig wird. Eine verbindliche Berechnung gehört in die Steuerberatung.
So lässt sich der verbleibende Betrag berechnen.
Die folgenden Beträge sind frei gewählt. Sie zeigen die Struktur einer Erlösplanung, keine marktüblichen Gebühren und keine individuelle Steuerberechnung.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Vereinbarter Verkaufspreis | 600.000 € |
| Restschuld | − 240.000 € |
| Angenommene weitere Bankablösekosten | − 6.000 € |
| Angenommene Verkäufer-Maklervergütung | − 18.000 € |
| Unterlagen und Vorbereitung | − 2.000 € |
| Lastenfreistellung und weitere Abwicklung | − 1.000 € |
| Rechnerischer Betrag vor möglichen Steuern | 333.000 € |
Würden Sie in diesem Beispiel zusätzlich 20.000 Euro als frei gewählte Reserve zurückbehalten, könnten Sie zunächst 313.000 Euro anderweitig einplanen. Die Reserve ist kein berechneter Steuerbetrag und keine Ausgabe. Ob sie genügt, hängt von Ihren tatsächlichen Verpflichtungen ab.
Diese Unterlagen helfen Ihrer Kostenplanung.
- Bankauskunft: Restschuld, Ablösebetrag und Gültigkeit der Berechnung.
- Maklervereinbarung: Verkäufervergütung, Umsatzsteuer, enthaltene Leistungen und Fälligkeit.
- Vorbereitungsbudget: Angebote für fehlende Unterlagen und freiwillige Zusatzleistungen.
- Notarielle Klärung: Bestehende Belastungen und die vereinbarte Kostenverteilung.
- Steuerliche Eckdaten: Erwerb, Nutzung, Modernisierungen und gegebenenfalls Erbschaft oder Schenkung.
- Zeitplanung: Laufende Belastungen bis zum vereinbarten Übergang und Reserven für Verzögerungen.
Halten Sie neben jedem Betrag fest, ob er bereits bestätigt, geschätzt oder noch offen ist. So wird sichtbar, welche Fragen vor einer Zusage zum nächsten Kauf oder einer anderen Verwendung des Erlöses geklärt werden müssen.
Eine klare Preisstrategie. Eine klare Kostenplanung.
Ich bin Christian Hellmann. Von Düsseldorf-Friedrichstadt aus begleite ich Eigentümer beim Verkauf ihrer Immobilie. Wir besprechen den möglichen Verkaufspreis, die Vorbereitung und die vereinbarten Leistungen. Meine Vergütung und den Leistungsumfang klären wir vor einer Beauftragung transparent. Kredit- und Steuerfragen stimmen Sie mit Ihrer Bank beziehungsweise Steuerberatung ab.
Für ein erstes Gespräch genügen die Lage, die Immobilienart, die ungefähre Größe und Ihre zeitlichen Vorstellungen. Vollständige Unterlagen brauchen Sie dafür noch nicht.
Verkaufskosten: kurz beantwortet.
Wie viel Prozent kostet mich der Immobilienverkauf insgesamt?
Eine feste Gesamtquote ist nicht verlässlich. Finanzierung, Vergütungsvereinbarung, Unterlagen und mögliche Steuern unterscheiden sich. Planen Sie jede Position einzeln.
Ist die Maklerprovision gesetzlich festgelegt?
Ein allgemeiner Provisionssatz ist nicht gesetzlich vorgegeben. Bei bestimmten Verkäufen von Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten aber besondere Regeln zur Aufteilung. Maßgeblich sind Anwendungsbereich und Vereinbarung.
Zahlt der Käufer alle Notar- und Grundbuchkosten?
Oft wird die Kostenübernahme für Kaufvertrag und Umschreibung der Käuferseite zugewiesen. Kosten der Lastenfreistellung trägt regelmäßig die Verkäuferseite. Konkrete Vereinbarung und gesetzliche Haftung sind gesondert zu betrachten.
Ist der Betrag nach Kreditablösung mein steuerpflichtiger Gewinn?
Nein. Verfügbare Liquidität und steuerlicher Gewinn sind unterschiedliche Größen. Lassen Sie die steuerliche Berechnung anhand Ihrer Erwerbs-, Nutzungs- und Kostendaten prüfen.
Sind nach zehn Jahren sämtliche Verkäufe steuerfrei?
Eine solche pauschale Aussage ist nicht richtig. Für private Veräußerungsgeschäfte ist die Zehnjahresfrist wichtig; andere Konstellationen, beispielsweise Betriebsvermögen, können anders zu beurteilen sein.
Wann kann ich mit dem verbleibenden Geld planen?
Erst wenn Kaufpreiszahlung und offene Verpflichtungen geklärt sind. Berücksichtigen Sie auch später fällige Kosten und mögliche Steuern, bevor Sie den gesamten Betrag verwenden.
Mit nachvollziehbaren Zahlen entscheiden.
§ 656b BGB · § 656c BGB · § 656d BGB: Maklerkosten
§ 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte
Bundesnotarkammer: Kosten und Lastenfreistellung
Was bedeutet ein Verkauf für Ihre Planung?
Lassen Sie uns den möglichen Preis Ihrer Immobilie in Düsseldorf und die Schritte der Vermarktung besprechen. So erhalten Sie eine Grundlage für Ihre weitere Erlösplanung.
