Wohnung verkaufen.
Mit klaren Zahlen.
Hausgeld, Rücklagen und Sonderumlagen verstehen.
Ihr Ratgeber für Eigentümer in Düsseldorf.
Wohnung verkaufen: Hausgeld, Rücklagen und Sonderumlagen.
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung in Düsseldorf interessieren sich Käufer auch für das Gebäude und die Eigentümergemeinschaft. Wie hoch ist das Hausgeld? Welche Arbeiten stehen an? Reichen die Rücklagen? Verständliche Antworten erleichtern die Prüfung und schaffen eine bessere Grundlage für Verkaufsgespräche.
Die kurze Antwort: Bereiten Sie das aktuelle Hausgeld mit seiner Zusammensetzung, den dokumentierten Rücklagenstand und Informationen zu geplanten oder beschlossenen Maßnahmen auf. Ein niedriger Monatsbetrag allein sagt wenig über die wirtschaftliche Situation der Gemeinschaft aus.
Was ist das Hausgeld – und was steckt darin?
Als Hausgeld wird üblicherweise die laufende Zahlung eines Wohnungseigentümers an die Gemeinschaft bezeichnet. Sie kann unter anderem Bewirtschaftung, Verwaltung und Beiträge zur Erhaltungsrücklage umfassen. Welche Positionen enthalten sind, ergibt sich aus den konkreten Unterlagen.
Nach § 28 WEG beschließen die Eigentümer die Vorschüsse auf Kosten und Rücklagen auf Grundlage des Wirtschaftsplans. Nach Jahresende werden Nachschüsse beziehungsweise Anpassungen der Vorschüsse beschlossen; Grundlage ist die Jahresabrechnung. Ein monatlicher Vorschuss ist deshalb keine Garantie für die endgültige Jahresbelastung.
Bei vermieteten Wohnungen: Hausgeld ist nicht gleich Mietnebenkosten
Verwaltungs- sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nach § 1 Betriebskostenverordnung nicht zu den Betriebskosten. Auch die Zuführung zur Rücklage ist nicht einfach als laufende Betriebskostenposition auf Mieter übertragbar. Welche Betriebskosten abgerechnet werden können, hängt insbesondere von der wirksamen Mietvereinbarung und den gesetzlichen Regeln ab.
So wird der Monatsbetrag verständlich
Stellen Sie den Gesamtbetrag und seine Bestandteile nebeneinander dar. Geben Sie an, für welches Wirtschaftsjahr die Zahlen gelten und ob beispielsweise Heizkosten enthalten sind. Weitere eigene Kosten wie Strom innerhalb der Wohnung oder Finanzierung gehören gegebenenfalls zusätzlich in die Käuferplanung.
Wie wichtig ist die Erhaltungsrücklage beim Verkauf?
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört eine angemessene Erhaltungsrücklage; siehe § 19 WEG. Ihre Aussagekraft ergibt sich erst zusammen mit dem Zustand des Gebäudes, anstehenden Arbeiten und bereits eingegangenen Verpflichtungen.
Bitten Sie die Verwaltung um den aktuellen Vermögensbericht und gegebenenfalls eine ergänzende Auskunft über spätere Entwicklungen. Der jährliche Vermögensbericht nach § 28 WEG enthält den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens. Nennen Sie bei jeder Zahl den Stichtag.
- Welche Arbeiten wurden an Dach, Fassade, Heizung oder Aufzug bereits durchgeführt?
- Welche Maßnahmen sind diskutiert, geplant oder beschlossen?
- Welche Mittel sind dafür bereits gebunden?
- Welche Finanzierung ist vorgesehen, und welche Fragen sind noch offen?
Kein pauschaler Idealbetrag: Eine größere Rücklage kann bei einem Gebäude mit erheblichem Sanierungsbedarf trotzdem knapp sein. Eine kleinere Rücklage lässt sich ohne Kenntnis von Zustand und Planung ebenfalls nicht abschließend bewerten.
Versprechen Sie Käufern deshalb keine dauerhafte Kostenfreiheit aufgrund eines einzelnen Rücklagenbetrags. Lassen Sie sich einen gegebenenfalls genannten rechnerischen Anteil Ihrer Wohnung von der Verwaltung erläutern; behandeln Sie ihn in der Verkaufsdarstellung nicht wie ein frei verfügbares persönliches Sparkonto.
Sonderumlage beim Wohnungsverkauf: Wer muss zahlen?
Eine Sonderumlage dient dazu, zusätzlichen Finanzbedarf der Gemeinschaft zu decken. Für den Verkauf sind der konkrete Beschluss, die Verteilung auf die Einheiten, die Fälligkeit und der Zahlungsstand wichtig. Unterscheiden Sie eine bloß diskutierte Maßnahme klar von einer bereits beschlossenen Zahlung.
Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 15. Dezember 2017, V ZR 257/16, entschieden, dass ein Erwerber für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage haften kann, obwohl sie zuvor beschlossen wurde. Der Beschlusstag allein beantwortet die Frage daher nicht. Zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs.
Gemeinschaft und Kaufvertrag getrennt betrachten
Die Zahlungspflicht gegenüber der Gemeinschaft und die wirtschaftliche Kostenverteilung zwischen Verkäufer und Käufer sind getrennt zu prüfen. Lassen Sie im Notariat ausdrücklich klären, wie bereits beschlossene oder erwartete Sonderumlagen und spätere Abrechnungen im Kaufvertrag behandelt werden. Kaufvertragsunterzeichnung, Besitzübergang und Eigentumsumschreibung sind unterschiedliche Zeitpunkte.
Bereiten Sie bekannte Maßnahmen und Belastungen frühzeitig schriftlich auf und stellen Sie die zugehörigen Unterlagen gezielt bereit. Bei unklaren Beschlüssen oder Streit über die Zahlungspflicht ist eine rechtliche Prüfung sinnvoll, bevor eine verbindliche Zusage erfolgt.
Ein Beispiel für das Hausgeld im Exposé.
Die folgenden Werte sind frei gewählt und keine Richtwerte für Düsseldorf. Sie zeigen, wie sich ein Monatsbetrag transparent aufschlüsseln lässt.
| Bestandteil | Betrag |
|---|---|
| Laufende Bewirtschaftung, hier einschließlich Heizung | 250 € |
| Verwaltung | 40 € |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | 90 € |
| Monatlicher Gesamtvorschuss | 380 € |
Das ergibt 4.560 Euro Vorschüsse im Jahr. Nachschüsse oder Anpassungen sind damit nicht ausgeschlossen. Welche Teile der Bewirtschaftung bei Vermietung tatsächlich umlagefähig sind, ist gesondert zu prüfen.
Wäre zusätzlich eine Sonderumlage von 6.000 Euro für die Wohnung beschlossen, sollte sie separat mit Zweck, Fälligkeit und Zahlungsstand angegeben werden. Sie verschwindet nicht in der Angabe „380 Euro Hausgeld“; die Kostentragung beim Verkauf muss gesondert geklärt werden.
Diese WEG-Unterlagen sollten Sie bereithalten.
- Aktueller Wirtschaftsplan einschließlich Einzelplan und Beschluss über die Vorschüsse.
- Jahresabrechnungen einschließlich der wohnungsbezogenen Angaben und zugehörigen Beschlüsse.
- Vermögensbericht und Rücklagenstand mit Stichtag sowie aktuellen Ergänzungen der Verwaltung.
- Versammlungsprotokolle und relevante Beschlüsse zu Maßnahmen, Finanzierung und Sonderumlagen; auch ältere Unterlagen, wenn der Vorgang noch relevant ist.
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung einschließlich Änderungen und zugehöriger Pläne.
- Informationen zu geplanten Arbeiten, vorhandenen Angeboten, Gutachten und bereits beauftragten Leistungen.
- Zahlungsstand Ihrer Einheit und gegebenenfalls offene Forderungen oder laufende Klärungen.
- Weitere Verkaufsunterlagen wie Grundriss, Flächenangaben, Energieausweis und bei Vermietung der Mietvertrag.
Die Liste dient der Vorbereitung; welche Dokumente im Einzelfall zusätzlich benötigt werden, hängt vom Objekt ab. Kennzeichnen Sie fehlende Angaben und geben Sie personenbezogene Unterlagen nur im erforderlichen Umfang weiter.
Wie bereiten wir Ihren Wohnungsverkauf vor?
Ich bin Christian Hellmann. Von Düsseldorf-Friedrichstadt aus begleite ich Eigentümer beim Verkauf ihrer Immobilie. Wir ordnen die vorhandenen Verkaufsunterlagen, besprechen offene Fragen an die Verwaltung und entwickeln eine nachvollziehbare Präsentation Ihrer Wohnung.
Für ein erstes Gespräch genügen die Lage, die Immobilienart, die ungefähre Größe und Ihre zeitlichen Vorstellungen. Vollständige Unterlagen brauchen Sie dafür noch nicht.
Hausgeld und Rücklagen: kurz beantwortet.
Ist hohes Hausgeld automatisch schlecht für den Verkauf?
Nein. Entscheidend ist, welche Leistungen und Rücklagenbeiträge enthalten sind. Vergleichen Sie Zusammensetzung, Gebäudezustand und geplante Arbeiten statt nur den Gesamtbetrag.
Kann ich meine Wohnung trotz Sonderumlage verkaufen?
Eine Sonderumlage schließt den Verkauf nicht grundsätzlich aus. Betrag, Beschluss, Fälligkeit und Zahlungsstand sollten geklärt und die Kostenverteilung im Kaufvertrag ausdrücklich behandelt werden.
Zahlt immer derjenige, der bei der Beschlussfassung Eigentümer war?
So pauschal lässt sich das nicht sagen. Für die Zahlungspflicht gegenüber der Gemeinschaft kann die Fälligkeit nach dem Eigentumswechsel maßgeblich sein. Davon ist die Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer zu unterscheiden.
Wie hoch muss die Rücklage sein?
Ein für jedes Gebäude passender Betrag lässt sich nicht nennen. Zustand, Größe, technische Ausstattung, geplante Maßnahmen und bereits gebundene Mittel gehören in die Beurteilung.
Kann der Käufer das gesamte Hausgeld auf Mieter umlegen?
Nein. Hausgeld und umlagefähige Betriebskosten sind verschiedene Größen. Insbesondere Verwaltung und Erhaltungsaufwand sind nicht einfach als Betriebskosten umlagefähig.
Was mache ich, wenn Unterlagen fehlen?
Fragen Sie frühzeitig bei der Verwaltung nach. Für das erste Verkaufsgespräch können wir zunächst erfassen, was vorhanden ist und welche Angaben noch geklärt werden müssen.
Gut vorbereitet in die Verkaufsgespräche.
§ 19 WEG: Ordnungsmäßige Verwaltung
§ 28 WEG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht
§ 1 BetrKV: Betriebskosten
BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16
Ihre Wohnung. Eine nachvollziehbare Verkaufsstrategie.
Sie möchten Ihre Eigentumswohnung in Düsseldorf verkaufen? Lassen Sie uns Ihre Ziele, die vorhandenen Unterlagen und die nächsten Schritte gemeinsam besprechen.
